Для большинства людей недвижимость — самая крупная покупка в жизни. Обременение в тапу, дом без разрешения на эксплуатацию или неточно составленный договор ставят эти деньги под угрозу. Судиться после сделки можно, но надёжнее всего — юридическая проверка до подписания.
Мы проверяем объект по кадастровым, градостроительным и муниципальным записям, готовим договор и сопровождаем сделку в кадастровом управлении. Ведём споры об аренде, о признании права собственности, с застройщиками и в многоквартирных домах. Весь процесс объясняем по-русски.
Чем мы помогаем
- 01Проверка объекта перед покупкой
Тапу, ипотека, аресты и отметки, искан, долги по налогам и айдату.
- 02Сопровождение сделки
Договор, оценочный отчёт, документ об обмене валюты, присутствие при оформлении тапу.
- 03Покупка на стадии строительства
Договор обещания продажи у нотариуса, отметка в тапу, сроки и гарантии застройщика.
- 04Аренда
Договор аренды, повышение платы, выселение, взыскание долга и возмещение ущерба.
- 05Споры с застройщиком
Просрочка сдачи, недостатки и недоделки, уменьшение цены, расторжение договора.
- 06Аннулирование и регистрация тапу
Иски при мошенничестве, злоупотреблении доверенностью, мнимых сделках.
- 07Многоквартирные дома
Айдат, решения собрания собственников, использование общих помещений.
- 08Общая собственность
Раздел или продажа объекта, принадлежащего нескольким собственникам.
Что проверить до подписания
- Записи в тапу: ипотека, арест, отметки и ограничения.
- Вид объекта (участок, жильё, коммерческое помещение); оформлена ли поэтажная собственность (kat mülkiyeti) или только kat irtifakı.
- Разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию (iskân).
- Долги по налогу на недвижимость, айдату и коммунальным услугам.
- Полномочия продавца: доверенность, полномочия представителя компании, согласие супруга на продажу семейного жилья.
- Нет ли ограничений на приобретение иностранцами в данном районе.
Право собственности на недвижимость в Турции переходит только через официальную сделку в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü). Договоры, подписанные вне тапу, собственность не передают; прежде чем вносить задаток, нужно проверить форму и содержание договора. При продаже иностранцам обязателен оценочный отчёт и документ об обмене валюты через банк.
Аренда: права арендатора и собственника
При аренде жилья арендодатель может прекратить договор только по основаниям, указанным в законе: письменное обязательство об освобождении, два обоснованных письменных предупреждения за год, неуплата, потребность собственника или его близких в жилье, реконструкция и другие. У каждого основания свои сроки и порядок. По спорам из аренды до подачи иска обязательна медиация; взыскание долга по аренде и выселение через исполнительное производство возможны без неё.
Важные сроки
| Действие | Срок | Основание |
|---|---|---|
| Выселение по письменному обязательству | 1 месяц с указанной в обязательстве даты | Закон об обязательствах, ст. 352/1 |
| Выселение после двух предупреждений | 1 месяц по окончании года аренды | Закон об обязательствах, ст. 352/2 |
| Иск об определении арендной платы | Не позднее чем за 30 дней до нового периода | Закон об обязательствах, ст. 345 |
| Преимущественное право покупки (совладелец) | 3 месяца с уведомления; не позднее 2 лет с продажи | ГК Турции, ст. 733 |
Сроки приведены для общего ориентира; в конкретном деле их нужно проверять по дате вручения документа и действующей редакции закона.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?
Да, с соблюдением ограничений закона. Общая площадь объектов одного иностранного гражданина не может превышать тридцати гектаров по стране и десяти процентов площади района, доступной для частной собственности; в военных и охранных зонах покупка запрещена. Для граждан отдельных государств действуют дополнительные ограничения.
Что такое искан и зачем он нужен?
Искан (yapı kullanma izin belgesi) — разрешение на эксплуатацию здания, подтверждающее, что дом построен по проекту. Без него не оформляется полноценная поэтажная собственность, возможны сложности с подключением коммуникаций, получением ВНЖ и последующей продажей.
На сколько можно повышать арендную плату?
При продлении договора повышение не может превышать среднегодовое изменение индекса потребительских цен за предыдущий год аренды. Если аренда длится более пяти лет, размер платы на новый период может определить суд с учётом рыночных ставок.
Застройщик не сдал квартиру в срок. Что можно требовать?
По условиям договора — неустойку за просрочку (упущенную арендную плату), устранение недостатков, уменьшение цены, а при наличии оснований — расторжение договора и возврат денег. Если тапу ещё не оформлено, важно, внесена ли отметка о договоре обещания продажи.
Смежные направления
ВНЖ, разрешение на работу и гражданство
Вид на жительство, рабочее разрешение, гражданство Турции и правовой статус иностранцев.
Наследственное право
Свидетельство о праве на наследство, завещание, обязательная доля, отказ от наследства.
Компенсационное и договорное право
Возмещение материального и морального вреда, ДТП, составление и проверка договоров.
Бизнес и компании
Открытие и закрытие компаний, договоры с турецкими партнёрами, коммерческие споры.
Сроки по многим вопросам короткие. Опишите ситуацию — подскажем, с чего начать.
Обновлено: · Адвокат Татьяна Бусе Арыджан
Материал носит общий информационный характер; законодательство и судебная практика меняются. По вашей ситуации проконсультируйтесь с адвокатом.