Taşınmaz, çoğu insanın hayatındaki en büyük yatırımdır; tapu kaydındaki bir şerh, iskânı olmayan bir bina veya eksik düzenlenmiş bir sözleşme bu yatırımı riske atabilir. Uyuşmazlık çıktıktan sonra dava açmak mümkündür, ancak en etkili koruma işlemden önce yapılan hukuki incelemedir.
Büromuz tapu iptali ve tescil, kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve inşaat sözleşmelerinden doğan davaları yürütür; alım–satım öncesinde tapu, imar ve belediye kayıtlarını inceler. Yabancıların taşınmaz ediniminde süreci başından sonuna, anlaşılır bir dille takip ediyoruz.
Bu alanda yürüttüğümüz işler
- 01Tapu iptali ve tescil
Yolsuz tescil, muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması ve ehliyetsizlik nedeniyle açılan davalar.
- 02Kira uyuşmazlıkları
Tahliye, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira alacağı ve hasar tazmini.
- 03Ortaklığın giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak paylaştırılması.
- 04Kat mülkiyeti
Aidat ve ortak gider alacakları, yönetim planı, ortak alanlara müdahale, kat malikleri kurulu kararlarının iptali.
- 05İnşaat sözleşmeleri
Kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; gecikme, ayıp ve eksik iş talepleri.
- 06Alım–satım öncesi inceleme
Tapu kaydı, takyidat, imar durumu, iskân ve borç sorgulaması; sözleşmenin hazırlanması.
- 07Yabancıların taşınmaz edinimi
Edinim sınırları, değerleme raporu, döviz bozdurma belgesi ve tapu işleminde refakat.
- 08El atma ve ecrimisil
Haksız işgalin önlenmesi, haksız kullanım tazminatı, kamulaştırma bedeli davaları.
Satın almadan önce kontrol edilmesi gerekenler
- Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanlar.
- Taşınmazın niteliği (arsa, konut, iş yeri), kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı.
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân).
- Emlak vergisi, aidat ve abonelik borçları.
- Satıcının yetkisi: vekâletname, şirket yetki belgesi, eş rızası (aile konutu).
- Yabancı alıcılar için: taşınmazın bulunduğu bölgede edinim kısıtı olup olmadığı.
Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan resmî işlemle geçer. Tapu dışında yapılan harici satış sözleşmeleri mülkiyeti devretmez; kaparo veya ön ödeme yapılmadan önce sözleşmenin biçimi ve içeriği mutlaka kontrol edilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge mahkeme kararı gibi icra edilebilir; anlaşma olmazsa dava yolu açılır. Kira alacağına ve tahliyeye ilişkin icra takipleri ise doğrudan başlatılabilir.
Önemli süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | TBK m. 352/1 |
| İki haklı ihtar nedeniyle tahliye | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK m. 352/2 |
| Kira bedelinin tespiti | Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava veya ihtar | TBK m. 345 |
| Yasal önalım hakkının kullanılması | Bildirimden 3 ay, her hâlde satıştan 2 yıl | TMK m. 733 |
Süreler genel bilgi içindir; somut olayda tebliğ tarihine ve yürürlükteki mevzuata göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Sık sorulan sorular
Kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilirim?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir: yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması gibi. Her sebebin süresi ve usulü farklıdır.
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren kiralarda veya beş yıl sonunda yenilenen sözleşmelerde hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bedeli belirleyebilir.
Yabancılar Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?
Evet; kanundaki sınırlamalara uymak koşuluyla. Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmazların toplamı ülke genelinde otuz hektarı ve bulunduğu ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez; askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde edinim mümkün değildir. Bazı ülke vatandaşları için ayrıca kısıtlamalar bulunur.
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmedi; ne talep edebilirim?
Sözleşmeye göre gecikme tazminatı (kira kaybı), eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, bedelden indirim veya şartları varsa sözleşmeden dönme talep edilebilir. Tapu devri yapılmamışsa satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediği önem taşır.
İlgili alanlar
Miras Hukuku
Mirasçılık belgesi, vasiyetname, saklı pay, mirasın reddi ve paylaşım davaları.
Sözleşmeler Hukuku
Sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi, uyarlanması ve sözleşmeden doğan davalar.
İcra ve İflas Hukuku
Alacak takibi, itiraz ve şikâyet yolları, haciz, tahliye ve nafaka takipleri.
Yabancılar Hukuku
İkamet ve çalışma izni, Türk vatandaşlığı, yabancıların Türkiye’deki hukuki işlemleri.
Birçok işlemde süreler kısadır. Durumunuzu anlatın; nereden başlanacağını birlikte belirleyelim.
Son güncelleme: · Av. Tatiana Buse Arıcan
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.