Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi: Şartlar ve Süreç

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanunda belirlenen sınırlar içinde Türkiye’de konut, iş yeri ve arsa satın alabilir. İşlem tapu müdürlüğünde yapılır ve çoğu zaman bir günde tamamlanır; asıl riskler tapu gününden önce kontrol edilmeyen konularda ortaya çıkar.

Edinim sınırları

• Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü otuz hektarı geçemez.
• Yabancıların edindiği taşınmazlar, bulunduğu ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz.
• Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgelerinde edinim mümkün değildir.
• Hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir; bazı ülkeler için kısıtlama vardır.

Tapu öncesi yapılması gereken kontroller

Tapu kaydı: Güncel kayıtta malik, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar incelenir. Taşınmazda kat mülkiyeti mi yoksa yalnızca kat irtifakı mı bulunduğu önemlidir.

İskân: Yapı kullanma izin belgesi, binanın projesine uygun tamamlandığını gösterir. İskânı olmayan yapılarda abonelik, ikamet izni ve yeniden satış aşamalarında sorun çıkabilir.

Borçlar: Emlak vergisi, aidat ve abonelik borçları satış gününe kadar satıcıya aittir; belediyeden borç sorgulaması yapılır.

Satıcının yetkisi: Vekâletle yapılan satışlarda vekâletnamenin geçerliliği ve kapsamı; şirket satışlarında imza yetkisi; aile konutunda eşin rızası kontrol edilir.

Değerleme raporu ve döviz bozdurma

Yabancılara yapılan satışlarda, lisanslı değerleme uzmanınca hazırlanmış değerleme raporu zorunludur. Satış bedeli olarak ödenecek dövizin bir banka aracılığıyla bozdurulması ve bankanın düzenlediği döviz alım belgesinin tapu müdürlüğüne sunulması gerekir. Ödemenin banka kanalıyla ve tapu işlemiyle eş zamanlı yapılması en güvenli yoldur.

Sözleşme ve kaparo

Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğündeki resmî işlemle geçer. Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı “satış sözleşmeleri” mülkiyeti devretmez; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak noterde düzenlenirse geçerlidir. Kaparo vermeden önce iade koşullarının yazılı olarak belirlenmesi gerekir.

Taşınmaz ve ikamet izni

Türkiye’de konut sahibi olan yabancılar kısa dönem ikamet iznine başvurabilir; ancak taşınmazın mevzuatta aranan asgari değeri taşıması gerekir. Bu değer şartı zaman içinde değiştiğinden, satın alma kararından önce güncel durum kontrol edilmelidir. Yatırım yoluyla vatandaşlık için aranan tutar ise ikamet izni için aranandan daha yüksektir ve tapuya üç yıl satılmama şerhi konulur.

Daha fazla bilgi için gayrimenkul hukuku ve yabancılar hukuku sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Son güncelleme: 16 Temmuz 2026

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.